{"id":13960,"date":"2026-04-17T10:52:32","date_gmt":"2026-04-17T08:52:32","guid":{"rendered":"https:\/\/dombert.de\/?p=13960"},"modified":"2026-04-17T10:52:35","modified_gmt":"2026-04-17T08:52:35","slug":"ein-tiefgreifender-systemeingriff-erste-einschaetzung-zum-referentenentwurf-zur-modernisierung-des-staedtebau-und-raumordnungsrechts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/dombert.de\/en\/ein-tiefgreifender-systemeingriff-erste-einschaetzung-zum-referentenentwurf-zur-modernisierung-des-staedtebau-und-raumordnungsrechts\/","title":{"rendered":"A far-reaching system intervention - initial assessment of the draft bill to modernise urban development and spatial planning law"},"content":{"rendered":"
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A far-reaching system intervention - initial assessment of the draft bill to modernise urban development and spatial planning law<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Prof. Dr. Jan Thiele<\/span><\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Blog post<\/span><\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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17.04.2026<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Die wohl umfassendste Reform des Bauplanungsrecht seit vielen Jahren nimmt konkrete Formen an. Mitte M\u00e4rz hat das Bundesministerium f\u00fcr Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen den Referentenentwurf des \u201eGesetzes zur Modernisierung des St\u00e4dtebau- und Raumordnungsrechts“ vorgelegt. Der Entwurf setzt die Entscheidungen des Koalitionsausschusses vom 28. November 2025 sowie die Regelungsauftr\u00e4ge der F\u00f6deralen Modernisierungsagenda vom 4. Dezember 2025 um und greift den von Bund und L\u00e4ndern im November 2023 geschlossenen Pakt f\u00fcr Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung f\u00fcr das Bauplanungsrecht auf.<\/p>

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Er reagiert auf eine Vielzahl von Herausforderungen, die das geltende Bauplanungsrecht seit Jahren belasten. So haben sich die Anforderungen an eine rechtssichere Durchf\u00fchrung planungsrechtlicher Verfahren stetig zugenommen \u2013 nicht zuletzt durch die zunehmende Komplexit\u00e4t umwelt- und klimaschutzrechtlicher Belange. Die Novelle ist daher breit angelegt: Neben der Vereinfachung der Umweltpr\u00fcfung, der Straffung und vollst\u00e4ndigen Digitalisierung des Bauleitplanverfahrens, der Einf\u00fchrung einer materiellen Pr\u00e4klusion, der St\u00e4rkung der Vorkaufsrechte (auch gegen Share Deals) und der Aufwertung des Fl\u00e4chennutzungsplans werden auch das Raumordnungsgesetz modernisiert, die Baunutzungsverordnung ge\u00e4ndert und neue Instrumente wie die Wiederherstellungssatzung f\u00fcr st\u00e4dtische \u00d6kosystemgebiete nach der EU-Wiederherstellungsverordnung eingef\u00fchrt.<\/p>

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Vor allem zwei Aspekte d\u00fcrften f\u00fcr die Praxis des Umwelt- und Planungsrechts von besonderer Relevanz sein: die \u00c4nderungen bei den erg\u00e4nzenden Grunds\u00e4tzen der Bauleitplanung (\u00a7 1a BauGB) und die Aufwertung des Fl\u00e4chennutzungsplans mit einer neuen Privilegierungswirkung f\u00fcr Vorhaben im Au\u00dfenbereich (\u00a7 5, \u00a7 35 Abs. 1a BauGB).<\/p>

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Relevante Punkte f\u00fcr die Praxis<\/strong><\/p>

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Die \u00c4nderungen des \u00a7 1a BauGB betreffen im Wesentlichen folgende Bereiche: die Eingriffsregelung nach \u00a7 1a Abs. 3 BauGB und die Klimaanpassung. So soll k\u00fcnftig ein Ersatz in Geld erfolgen, wenn bauplanungsrechtlich ein Ausgleich nicht m\u00f6glich ist. Dazu wird die neue Vorschrift \u00a7 135d BauGB eingef\u00fchrt. Es handelt sich um eine erg\u00e4nzende Kompensationsm\u00f6glichkeit auf Planungsebene, die eine seit langem bestehende Regelungsl\u00fccke schlie\u00dfen soll. Die Entwurfsbegr\u00fcndung verweist auf eine Empfehlung der Baulandkommission und betont, dass das Ersatzgeld einen eigenst\u00e4ndigen Anwendungsbereich hat \u2013 es tritt neben die Eingriffsregelung auf Vorhabenebene nach \u00a7 15 Abs. 7 BNatSchG, ohne diese zu ersetzen.<\/p>

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Die bisherige gemeinsame Klimaschutz- und Klimaanpassungsklausel wird in zwei eigenst\u00e4ndige Grunds\u00e4tze aufgeteilt. Der neue Absatz (\u00a71a Abs. 4) regelt ausschlie\u00dflich den Klimaschutz: \u201eDen Erfordernissen des Klimaschutzes soll durch Ma\u00dfnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken, Rechnung getragen werden; dabei sind Klimaschutzkonzepte zu ber\u00fccksichtigen.“ Die Begr\u00fcndung stellt klar, dass Klimaschutzkonzepte ber\u00fccksichtigt werden m\u00fcssen, aber dadurch keine Pflicht zur Aufstellung solcher Konzepte begr\u00fcndet wird; vorhandene Konzepte konkretisieren aber die Erfordernisse des Klimaschutzes.<\/p>

\u00a0<\/p>

Ein neuer eigenst\u00e4ndiger Grundsatz (\u00a7 1a Abs. 5 neu) verankert die Klimaanpassung und verweist ausdr\u00fccklich auf Klimaanpassungskonzepte, Starkregenvorsorgekonzepte, Hochwassergefahrenkarten und Hitzebelastungskarten. Besonders hervorzuheben ist die Verankerung der \u201ewassersensiblen Stadtentwicklung“, die als Ann\u00e4herung an einen naturnahen Wasserhaushalt durch versickerungsf\u00e4hige Fl\u00e4chen und einen geringen Oberfl\u00e4chenabfluss definiert wird.<\/p>

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Die \u00c4nderungen des \u00a7 1a BauGB sind im Ergebnis weniger kritisch, als man auf den ersten Blick vermuten k\u00f6nnte. Die materiellen Anforderungen der Eingriffsregelung und des Umweltschutzes bleiben im Kern unangetastet. Gleichwohl sollten zwei Aspekte im Blick behalten werden: Beim Ersatzgeld besteht das praktische Risiko, dass der Realausgleich vorschnell als \u201enicht m\u00f6glich“ eingestuft wird und der vermeintlich einfachere Weg der Geldzahlung gew\u00e4hlt wird. Die Rechtsprechung wird hier konkretisieren m\u00fcssen, wie die Unm\u00f6glichkeit eines Realausgleichs dargelegt werden muss, um einen Missbrauch zu verhindern. \u00a0<\/p>

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Aufwertung des Fl\u00e4chennutzungsplans <\/strong><\/p>

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Der neue \u00a7 5 Abs. 5 BauGB erm\u00f6glicht es den Gemeinden, f\u00fcr Au\u00dfenbereichsvorhaben zu bestimmen, dass bestimmten Darstellungen zu Art und Ma\u00df der baulichen Nutzung im Fl\u00e4chennutzungsplan die Wirkungen gem\u00e4\u00df \u00a7 35 Abs. 1a BauGB zukommen. Hierzu korrespondierend ordnet der ebenfalls neue \u00a7 35 Abs. 1a BauGB an, dass ein Vorhaben im Au\u00dfenbereich zul\u00e4ssig ist, wenn \u00f6ffentliche Belange nicht entgegenstehen, die ausreichende Erschlie\u00dfung gesichert ist und es den Darstellungen des Fl\u00e4chennutzungsplans nach \u00a7 5 Abs. 5 BauGB entspricht. Nach der Gesetzesbegr\u00fcndung soll durch den neuen Absatz 5 der Fl\u00e4chennutzungsplan f\u00fcr den Au\u00dfenbereich zu einer einstufigen Planung aufgewertet werden, die sich unmittelbar auf die Zul\u00e4ssigkeit des Vorhabens auswirkt.<\/p>

\u00a0<\/p>

Das bedeutet, dass die vormals geltenden zwei Planungsstufen \u2013 der Fl\u00e4chennutzungsplan f\u00fcr die Grundz\u00fcge der Planung und der Bebauungsplan als verbindliche Zulassungsgrundlage \u2013 auf der Stufe des Fl\u00e4chennutzungsplans zusammengefasst werden. Gemeinden k\u00f6nnen f\u00fcr den Au\u00dfenbereich in einem einzigen Planungsakt Fl\u00e4chen ausweisen, auf denen sodann ohne die bislang zus\u00e4tzlich erforderliche Aufstellung eines Bebauungsplans entsprechende Vorhaben zugelassen werden k\u00f6nnen. Nach der Entwurfsbegr\u00fcndung soll diese Regelung insbesondere f\u00fcr Vorhaben gelten, die der dezentralen und zentralen Erzeugung, Speicherung oder Verteilung von Strom, W\u00e4rme oder K\u00e4lte dienen. Als weiterer Anwendungsfall wird ein funktionierendes Lades\u00e4ulennetz genannt. Ausdr\u00fccklich ausgeschlossen ist hingegen eine Ausweitung des Siedlungsbereichs durch Wohn- und Gesch\u00e4ftsgeb\u00e4ude.<\/p>

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Die Aufwertung des Fl\u00e4chennutzungsplans verdient eine kritische W\u00fcrdigung. Der Pr\u00fcfungsumfang der Umweltpr\u00fcfung im Fl\u00e4chennutzungsplanverfahren ist deutlich geringer als bei einer Bebauungsplanung. Die Entwurfsbegr\u00fcndung r\u00e4umt dies selbst ein: Der Fl\u00e4chennutzungsplan schaffe \u201ezun\u00e4chst eine Au\u00dfenbereichsprivilegierung“, w\u00e4hrend anlagenspezifische Belange erst auf der Zulassungsebene vollumf\u00e4nglich gepr\u00fcft w\u00fcrden. Ob dieses Vertrauen in die Pr\u00fcfungstiefe der Zulassungsebene gerechtfertigt ist \u2013 insbesondere bei komplexeren Vorhaben mit erheblichen Umweltauswirkungen \u2013 bleibt abzuwarten. F\u00fcr Drittbetroffene und Investoren verlagert sich der Rechtsschutz vollst\u00e4ndig auf die Vorhabenzulassungsebene. Eine gerichtliche \u00dcberpr\u00fcfung des Fl\u00e4chennutzungsplans selbst scheidet nach der Entwurfsbegr\u00fcndung \u201ein der Regel“ aus, da nachbarliche Belange auf Zulassungsebene vollumf\u00e4nglich ber\u00fccksichtigt werden sollen. Die Rechtsschutzm\u00f6glichkeiten f\u00fcr betroffene Nachbarn verschieben sich somit erheblich und bedeuten auch Unsicherheit f\u00fcr den Bauherren. Der neue \u00a7 35 Abs. 1a BauGB schafft zudem eine Privilegierungsstufe eigener Art. Das Vorhaben ist zul\u00e4ssig, wenn \u00f6ffentliche Belange \u201enicht entgegenstehen“ \u2013 eine Formulierung, die der bisherigen Privilegierung nach \u00a7 35 Abs. 1 BauGB entspricht und damit deutlich st\u00e4rker ist als der Ma\u00dfstab f\u00fcr sonstige Vorhaben nach \u00a7 35 Abs. 2 BauGB, bei denen Belange nicht \u201ebeeintr\u00e4chtigt“ werden d\u00fcrfen. Es entsteht damit eine Zwischenkategorie im ohnehin komplexen Zul\u00e4ssigkeitssystem des Au\u00dfenbereichs.<\/p>

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Fazit:<\/strong><\/p>

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Die Neuregelung der \u00a7\u00a7 5 Abs. 5, 35 Abs. 1a BauGB ist der wohl tiefgreifendste Systemeingriff in das geltende Bauplanungsrecht. F\u00fcr eine Vielzahl von Vorhaben der Energiewende \u2013 mit Ausnahme der bereits anderweitig privilegierten Windkraftanlagen \u2013 wird der Fl\u00e4chennutzungsplan zum alleinigen und ausreichenden Steuerungsinstrument. Das beschleunigt Verfahren erheblich und st\u00e4rkt die kommunale Planungshoheit. Zugleich darf nicht \u00fcbersehen werden, dass die reduzierte Pr\u00fcfungstiefe, die Rechtsschutzverschiebung zu Lasten Dritter und die neue Komplexit\u00e4tsebene im Au\u00dfenbereichsrecht Folgefragen aufwerfen, die im weiteren Gesetzgebungsverfahren \u2013 und absehbar in der Rechtsprechung \u2013 zu kl\u00e4ren sein werden. Es empfiehlt es daher, die weitere Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens aufmerksam zu verfolgen. Insbesondere die praktischen Auswirkungen der Aufwertung des Fl\u00e4chennutzungsplans und das Zusammenspiel mit dem fortbestehenden Windenergie-Sonderregime werden die Planungspraxis nachhaltig ver\u00e4ndern.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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The mind behind the article.<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Prof. Dr. Jan Thiele besch\u00e4ftigt sich schwerpunktm\u00e4\u00dfig mit den rechtlichen Fragen der Energiewende und des Netzausbaus. Hier ber\u00e4t und vertritt er Energieversorgungsunternehmen und Netzbetreiber ebenso wie Gemeinden und Planungsverb\u00e4nde bei der Raumordnungs- und Fl\u00e4chennutzungsplanung, in energiewirtschaftlichen Planfeststellungsverfahren oder bei der Fl\u00e4chensicherung.\u00a0<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Prof. Dr. Jan Thiele <\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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DOMBERT<\/b> Lawyers <\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Our work covers all legal issues and conflicts in which the state, municipalities or authorities are involved.<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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