Każdego dnia ilość gruntów wykorzystywanych do celów mieszkalnych, komercyjnych i transportowych w Niemczech wzrasta o 51 hektarów. Niemiecki rząd chce to zmienić. Chce zmniejszyć dzienny wzrost do mniej niż 30 hektarów do 2030 roku. (Źródło: https://www.baden-tv-sued.com/mediathek/video/flaechenverbrauch-in-deutschland-waechst-taeglich-um-etwa-51-hektar/Ekonomiczne wykorzystanie gruntów jest zatem jednym z głównych wyzwań w praktyce budowlanej i planistycznej. Niemiecki kodeks budowlany (sekcja 1a BauGB) wyraźnie zobowiązuje gminy do oszczędnego korzystania z gruntów i przestrzegania zasady „rozwoju wewnętrznego przed rozwojem zewnętrznym“, jeśli chcą wyznaczyć nowe obszary pod zabudowę. W praktyce gminnej często pojawia się zatem pytanie, w jakim stopniu gminy muszą faktycznie wykorzystać ten wewnętrzny rozwój, zanim będą mogły zbliżyć się do obszaru zewnętrznego.

Zgodnie z sekcją 1a (2) BauGB, władze lokalne powinny priorytetowo traktować możliwości redensyfikacji i aktywacji potencjału śródmieścia, zanim dodatkowe grunty zostaną udostępnione na wcześniej niezagospodarowanych obszarach zewnętrznych. W praktyce oznacza to, że władze lokalne muszą najpierw systematycznie określać potencjał rozwoju śródmieścia, na przykład za pomocą rejestrów pustostanów, badań luk między budynkami lub analiz rozwoju urbanistycznego. Dopiero gdy potencjał ten zostanie uznany za wyczerpany z przyczyn faktycznych, prawnych lub ekonomicznych, można poważnie rozważyć planowanie na obszarach peryferyjnych. Procedura ta jest określona przez ustawodawstwo i orzecznictwo.

Ponieważ uogólnione stwierdzenie, że nie ma możliwości rozwoju śródmieścia, nie jest wystarczające w orzecznictwie, bardzo ważna jest zrozumiała i udokumentowana inwentaryzacja. Orzecznictwo wymaga zróżnicowanej, indywidualnej analizy każdego planu rozwoju. W szczególności należy jasno wyjaśnić, które obszary śródmiejskie zostały konkretnie zbadane i dlaczego nie nadają się do konkretnej redensyfikacji. Gmina nie może zatem po prostu zignorować prawnie wymaganych alternatyw dla rozwoju śródmieścia lub po prostu zaklasyfikować je jako „nie można ich aktywować“.

Ze względu na te wymogi, w szczególności małe i średnie gminy często znajdują się w złożonym obszarze konfliktu między uzasadnionymi interesami rozwojowymi, ograniczonymi zasobami do przetwarzania istniejących nieruchomości i surowymi wymogami weryfikacyjnymi prawa budowlanego. Najczęstsze problemy wynikają z nieodpowiedniej, niesystematycznej dokumentacji potencjału rozwojowego śródmieścia. Bez rzetelnego badania gruntów nie ma ani solidnej prognozy rzeczywistego zapotrzebowania na grunty budowlane, ani nie można uzasadnić, dlaczego nie powinno być alternatywy dla planowania na obszarach zewnętrznych. Stanowiłoby to nie tylko naruszenie konieczności rozwoju urbanistycznego zgodnie z § 1 ust. 3 BauGB, ale także wymogu bilansowania zgodnie z § 1 ust. 7 BauGB.  

Powszechne nieporozumienie dotyczy również założenia, że planowanie na terenach zielonych jest zawsze prawnie dopuszczalne, gdy tylko gmina realizuje określone cele rozwoju gospodarczego. Tak jednak nie jest, ponieważ przepis § 1a BauGB wymaga wyraźnego uwzględnienia konsekwencji zwiększonego zużycia gruntów. Należy również uzasadnić, dlaczego wewnętrzne potencjały nie mogą zostać zmobilizowane jako priorytetowe lub podrzędne w konkretnym przypadku. Na przykład, ustalone orzecznictwo wymaga od władz planistycznych otwartego przedstawienia sprzecznych celów, uprawdopodobnienia strategii radzenia sobie i przedstawienia wiarygodnej dokumentacji już na etapie procesu planowania. Jeśli to się nie powiedzie, władze lokalne ryzykują, że plan zagospodarowania przestrzennego zostanie uznany za nieważny w postępowaniu odwoławczym. Wiąże się to regularnie ze znacznymi kosztami następczymi, uszczerbkiem na reputacji i niepewnością planowania dla inwestorów i rozwoju gminy jako całości.

Władze lokalne powinny zatem przywiązywać dużą wagę do wymogów § 1a BauGB i uczynić działania mające na celu dokumentację, ocenę i aktywację potencjału rozwoju śródmieścia sprawą oczywistą. W przypadku sporu, ustrukturyzowane dowody i solidna analiza orzeczeń sądów najwyższych są jedynym sposobem na zabezpieczenie i prawne zabezpieczenie udanych projektów planowania i rozwoju. Dzięki niezbędnej staranności, przejrzystości i wsparciu prawnemu można zachować pole manewru w planowaniu miejskim i stworzyć zrównoważoną, bezpieczną pod względem prawnym politykę osiedleńczą