Użytkowanie mieszkaniowe, które byłoby dozwolone zgodnie z rozporządzeniem o użytkowaniu budynków wyłącznie na podstawie wyraźnej decyzji o warunkach zabudowy, nie może automatycznie przyczyniać się do charakterystyki faktycznego obszaru głównego. Wynika to z wyroku Federalnego Sądu Administracyjnego

(sygn. 4 C 2/24 z 20.05.2025 r.). W postępowaniu tym operator salonu gier wniósł pozew przeciwko miastu, które chciało przekształcić budynek handlowy w salon gier i otrzymało negatywną decyzję wstępną. Zarówno przed sądem administracyjnym, jak i w postępowaniu odwoławczym podtrzymano stanowisko operatora salonu gier.

Federalny Sąd Administracyjny orzekł jednak na korzyść pozwanego miasta i uchylił decyzję Sądu Administracyjnego. Zdaniem sądu założenie, że de facto obszar główny istnieje nawet w przypadku znacznego wykorzystania mieszkaniowego, nie jest zgodne z systemem regulacyjnym rozporządzenia w sprawie wykorzystania budynków i § 7 BauNVO. W związku z tym obszar główny charakteryzuje się tym, że znajdują się tam głównie przedsiębiorstwa handlowe i centralne obiekty gospodarcze. Faktyczny obszar centralny to nieplanowana dzielnica, która pod względem zagospodarowania i użytkowania przypomina typowy obszar centralny. Jednak zdaniem sądu nie można po prostu odnieść się do cech dzielnicy w celu oceny dopuszczalności projektu (§ 34 ust. 2 BauGB). Zależy to raczej od tego, czy rozporządzenie w sprawie użytkowania budynku przewiduje decyzję planistyczną gminy. To zastrzeżenie planistyczne nie może być pominięte przy klasyfikowaniu jako de facto obszar główny. Federalny Sąd Administracyjny przekazał zatem sprawę do ponownego rozpatrzenia przez OVG.