Na rynku energii wiatrowej panuje zacięta rywalizacja, a presja konkurencyjna wśród firm z branży jest wysoka. eno energy GmbH w Rostocku musiała właśnie złożyć wniosek o upadłość. To ciężki cios dla pracowników i partnerów biznesowych. Ucierpiało jednak również wielu właścicieli, którzy udostępnili swoje grunty firmie wiatrowej w celu wykorzystania ich do budowy i eksploatacji turbin wiatrowych - w nadziei na długoterminowe, bezpieczne źródło dochodu.

W poniższej sekcji opisano, o czym właściciele nieruchomości muszą pamiętać, jeśli deweloper projektu stanie się niewypłacalny. Czy mogą oni anulować lub w inny sposób rozwiązać swoje umowy użytkowania? Jakie są różnice w zależności od tego, czy postępowanie upadłościowe zostało już wszczęte, czy nie?

Jeśli właściciel gruntu chce udostępnić swój grunt deweloperowi projektu wiatrowego, zawiera z nim umowę na podstawie prawa zobowiązań do korzystania z jego gruntu, którą można regularnie zakwalifikować jako umowę najmu (akta BGH nr: XII ZR 76/24 z dnia 12 marca 2025 r.). Oprócz postanowień dotyczących zakresu użytkowania, opłaty i terminu, zazwyczaj obejmuje to również postanowienia dotyczące rozwiązania umowy. Muszą one być początkowo przestrzegane. Ale czy można je również wyegzekwować, jeśli deweloper projektu stanie się niewypłacalny?

Przed wszczęciem postępowania upadłościowego

Jeżeli deweloper projektu złożył już wniosek o wszczęcie postępowania upadłościowego, ale samo postępowanie nie zostało jeszcze formalnie wszczęte, zasadniczo zależy to od środków tymczasowych zarządzonych przez sąd zgodnie z sekcją 21 i nast. InsO, czy i w jaki sposób właściciel nieruchomości może skutecznie wypowiedzieć umowę użytkowania. Istotną rolę odgrywają tu ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością względem dewelopera. Ponieważ ograniczenia te, jak również wyznaczenie tymczasowego zarządcy masy upadłościowej, muszą zostać podane do wiadomości publicznej, właściciel nieruchomości powinien wyjaśnić to jako pierwszy krok.

Po wszczęciu postępowania upadłościowego

Jeżeli postępowanie upadłościowe zostało już formalnie wszczęte, prawo do zarządzania i rozporządzania przechodzi na syndyka masy upadłościowej. W rezultacie syndyk masy upadłościowej może zdecydować, czy wykonać umowę użytkowania w miejsce dewelopera projektu zgodnie z § 103 InsO. Jeśli odmówi, jedyną opcją pozostającą właścicielowi nieruchomości jest dochodzenie swoich roszczeń jako wierzyciel upadłościowy.

W tym zakresie należy również przestrzegać bloku wypowiedzenia znormalizowanego w sekcji 112 InsO dla umów najmu i dzierżawy, które dłużnik upadłościowy zawarł jako najemca lub dzierżawca. Przepis ten wyklucza wypowiedzenie umowy przez kontrahenta niewypłacalnego najemcy lub dzierżawcy po wszczęciu postępowania upadłościowego z pewnych powodów, na przykład, jeżeli dłużnik upadłościowy zalegał już z uzgodnionymi płatnościami w okresie poprzedzającym złożenie wniosku o wszczęcie postępowania upadłościowego.

Istnieją jednak również opcje dla właściciela nieruchomości w przypadku, gdy nie przekazał on jeszcze swojej nieruchomości deweloperowi w celu użytkowania. Jeżeli konkretna umowa użytkowania może zostać zakwalifikowana jako umowa najmu, zastosowanie ma przepis szczególny § 109 ust. 2 InsO. Zgodnie z tym przepisem zarówno zarządca, jak i druga strona mogą odstąpić od umowy, jeżeli nieruchomość nie została jeszcze przeniesiona na dłużnika w momencie wszczęcia postępowania. Moment, w którym nieruchomość uznaje się za przekazaną, zależy zasadniczo od konkretnej treści umowy użytkowania.

Niezależnie od ewentualnego rozwiązania umowy użytkowania na podstawie prawa zobowiązań, prawa rzeczowe do nieruchomości powinny w każdym przypadku zostać wykreślone, jeżeli zostały już wpisane do księgi wieczystej.

Mój wniosek

Co do zasady, niewypłacalność dewelopera projektu wiatrowego stanowi dla właściciela gruntu scenariusz wrażliwy pod względem prawnym, który ma istotne konsekwencje praktyczne. W zależności od treści umowy i statusu postępowania upadłościowego, właściciel gruntu musi przestrzegać różnych wymogów prawnych mających zastosowanie do rozwiązania umowy. Tylko ci, którzy są świadomi różnic, będą w stanie uwolnić się od długoterminowych umów i zrealizować nieruchomość na nowo.