Viele Gemeinden stehen unter erheblichem Druck, zusätzlichen Wohnraum und neue Gewerbeflächen bereitzustellen. Gleichzeitig sollen sie aber den Flächenverbrauch begrenzen und die Innenentwicklung stärken. Vor diesem Hintergrund hat die Bundesregierung Ende Mai mit einem Kabinettsbeschluss (Link) Eckpunkte für ein sogenanntes Upgrade des Baugesetzbuches (BauGB) vorgelegt.

Der Reformentwurf knüpft an den Ende 2025 in Kraft getretenen Wohnungsbau-Turbo an, reicht aber deutlich weiter. Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung und Raumordnungsgesetz sollen umfassend angepasst werden. Ziel ist es, Bauleitplanverfahren zu beschleunigen, zu digitalisieren und den Gemeinden neue Handlungsmöglichkeiten beim Wohnungsbau, bei der Klimaanpassung und im Umgang mit Problemimmobilien zu eröffnen. Es handelt sich derzeit noch um ein Reformvorhaben im Gesetzgebungsverfahren, kein geltendes Recht. Mit der finalen Beschlussfassung durch den Deutschen Bundestages ist in der zweiten Jahreshälfte zu rechnen. Dennoch sollten Kommunen die geplanten Neuerungen bereits jetzt in den Blick nehmen. Denn das Upgrade schafft nicht nur neue Spielräume, sondern stellt zugleich höhere Anforderungen an Verfahrensorganisation, digitale Ausstattung und die rechtssichere Abwägung städtebaulicher Belange.

Wohnungsbau von überragendem öffentlichen Interesse

Im Mittelpunkt der Reform steht der Wohnungsbau. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll ihm künftig ein überragendes öffentliches Interesse zukommen. Damit soll Wohnungsbau in der planerischen Abwägung ein stärkeres Gewicht erhalten. Gemeinden können dadurch leichter Flächen für neue Wohnungen ausweisen und Planungen zugunsten des Wohnungsbaus begründen. Ein allgemeiner Vorrang des Bauens entsteht daraus jedoch nicht. Die Gemeinden müssen weiterhin alle öffentlichen und privaten Belange, die von dem Wohnungsbau berührt werden, sachgerecht ermitteln und abwägen. Dazu zählen Klima-, Natur- und Umweltschutz, Verkehr, soziale Infrastruktur und nachbarliche Interessen. Für die Praxis ist deshalb entscheidend, dass Kommunen ihre Ziele der Wohnraumentwicklung klar formulieren. Je klarer diese Ziele sich in Wohnraum- und Stadtentwicklungskonzepten wiederfinden, desto besser lassen sich die neuen Möglichkeiten nutzen.

Schnellere Bauleitplanung

Daneben soll die Bauleitplanung spürbar beschleunigt werden. Planverfahren sollen grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren abgeschlossen werden – nach Ablauf der Öffentlichkeitsbeteiligung innerhalb von zwölf Monaten. Die bisherige Verpflichtung zur zweistufigen Beteiligung soll zur bloßen „Kann-Regelung“ werden. Den Kommunen soll es zukünftig freigestellt sein, ob die Öffentlichkeit bereits frühzeitig in die Planung eingebunden wird. Ebenso soll die erneute Beteiligung bei Änderungen eines Planentwurfs auf Ausnahmefälle begrenzt werden. Außerdem sollen Einwendungen in einem späteren Rechtsbehelfsverfahren ausgeschlossen werden können, wenn sie nicht rechtzeitig im Planverfahren geltend gemacht wurden. Ob sich dadurch tatsächlich Zeit sparen lässt, hängt vor allem von der kommunalen Praxis ab. Verzögerungen entstehen häufig durch unklare Zuständigkeiten, unvollständige Unterlagen oder eine zu späte Abstimmung mit Fachbehörden. Gemeinden ist zu empfehlen, ihre internen Planungsabläufe zu überprüfen: Verantwortlichkeiten, Fristen und Abstimmungswege zwischen Stadtplanung, Umwelt, Verkehr, Liegenschaften und Rechtsamt müssen eindeutig geregelt sein. Gerade bei komplexen Vorhaben kann eine frühzeitige Koordinierung spätere Verfahrensschleifen vermeiden.

Die angestrebte Beschleunigung darf aber auch nicht zu Lasten der Rechtssicherheit gehen. Die Öffentlichkeitsbeteiligung bleibt ein wesentlicher Bestandteil der Bauleitplanung, auch wenn sie flexibler geregelt werden soll. Bei kleineren und wenig konfliktträchtigen Planänderungen kann es sinnvoll sein, auf eine frühe Beteiligung zu verzichten. Bei Nachverdichtungen, größeren Wohnungsbauvorhaben oder Projekten mit erheblichen Auswirkungen auf die Nachbarschaft wird es dagegen häufig ratsam sein, Konflikte bereits frühzeitig sichtbar zu machen und mögliche Lösungen auszuloten.

Digitalisierung der Verfahren

Eine wesentliche praktische Herausforderung wird die vollständige Digitalisierung der Verfahren sein. Bauleitplanverfahren sollen künftig im Standard XPlanung durchgeführt werden. Zudem ist eine digitale „Verfahrensampel“ geplant, über die Bürgerinnen und Bürger den Stand eines Planverfahrens einsehen können. Das erhöht zwar die Transparenz, setzt aber verlässliche technische und organisatorische Prozesse voraus. Kommunen sollten ihre digitale Infrastruktur und ihre Arbeitsabläufe daher rechtzeitig prüfen. Es genügt nicht, Planunterlagen lediglich online zu stellen. Vielmehr sind klare Regeln für Veröffentlichungen, Fristen, die digitale Erfassung von Stellungnahmen und deren nachvollziehbare Auswertung notwendig, denn Fehler bei der Bekanntmachung oder unvollständige Unterlagen können die Wirksamkeit eines Bauleitplans gefährden. Die Digitalisierung verlangt deshalb neben geeigneter Software auch geschulte Mitarbeitende und praktikable interne Standards.

Ausweitung des gemeindlichen Vorkaufsrechts

Praktisch bedeutsam sind außerdem die vorgesehenen Erleichterungen im Umgang mit Problem- und Schrottimmobilien. Gemeinden sollen ein Vorkaufsrecht leichter ausüben können. Unter bestimmten Voraussetzungen soll dies auch bei Gebäuden möglich sein, die in Wohnungseigentum aufgeteilt sind, wenn die Gemeinde dies durch Satzung erklärt. Gemeinden sollen auch Instandsetzungsgebote einfacher durchsetzen können; als letztes Mittel bleibt eine Enteignung vorgesehen. Diese Instrumente können helfen, wenn leerstehende oder verwahrloste Gebäude die Entwicklung ganzer Quartiere beeinträchtigen. Sie funktionieren aber nur, wenn die Gemeinde auch eine realistische Perspektive für Erwerb, Sanierung und Folgenutzung hat. Vor dem Einsatz der neuen Befugnisse sollten daher Finanzierung, Entwicklungsziel und Umsetzungsmöglichkeiten geklärt werden.

Klimaschutz

Schließlich will das BauGB-Upgrade die klimaangepasste Stadtentwicklung stärken. Gemeinden sollen Hitze-, Starkregen- und Hochwasserrisiken bei Planungen stärker berücksichtigen. Der Grundsatz der „dreifachen Innenentwicklung“ soll verdeutlichen, dass Innenentwicklung mehr bedeutet als Verdichtung: Grün- und Freiflächen sowie nachhaltige Mobilität müssen von Anfang an mitgedacht werden. Gerade bei neuen Wohnquartieren und Nachverdichtungen sollte deshalb geprüft werden, wie Versickerung, Verschattung, Entsiegelung und Freiraumversorgung planungsrechtlich gesichert werden können.

Insgesamt bietet das BauGB-Upgrade Kommunen neue Chancen, die städtebauliche Entwicklung aktiver zu gestalten. Es löst jedoch weder personelle Engpässe noch Flächenkonflikte oder komplexe Abstimmungsprozesse automatisch. Entscheidend wird sein, die neuen Instrumente frühzeitig in eine nachvollziehbare kommunale Strategie einzubetten und Verfahren so zu organisieren, dass Beschleunigung und Rechtssicherheit zusammengehen.