Ein Reformvorhaben bei der erneuten Novelle des Baugesetzbuches sorgt derzeit für besonders viel Diskussionsstoff: Künftig sollen Gemeinden die Möglichkeit erhalten, den Erwerb von Immobilien durch Extremisten oder Akteure der organisierten Kriminalität zu verhindern – und zwar über die Ausweitung des kommunalen Vorkaufsrechts nach § 24 Baugesetzbuch (BauGB). Es soll ein neuer Vorkaufsrechtstatbestands in § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 9 BauGB eingeführt werden. Dieser soll laut Referentenentwurf „sozialen Missständen vorbeugen (…), die durch die räumliche Wirkung organisierter Kriminalität sowie rechts-, links- oder religiös motivierter extremistischer Bestrebungen entstehen.“ Dabei wird insbesondere auf das Phänomen der „Schrottimmobilien“ als auch die bewusst herbeigeführte Dominanz rechtsextremistischer Gruppen in bestimmten Stadtvierteln durch Immobilienerwerbe verwiesen.

Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB ist bereits heute ein zentrales Instrument des Städtebaurechts. Es ermöglicht Kommunen, in Grundstückskaufverträge einzutreten und dadurch gezielt Einfluss auf die Nutzung und Entwicklung von Grundstücken zu nehmen mit dem Ziel städtebauliche Planungen zu sichern, Fehlentwicklungen zu vermeiden sowie eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Da das Vorkaufsrecht in die Privatautonomie der Vertragsparteien eingreift, ist es an enge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft. Nach § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB gilt das nur für Grundstücke im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die für eine öffentliche Nutzung vorgesehen sind, in festgelegten Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen oder aus naturschutzrechtlichen Gründen. Dabei darf das Vorkaufsrecht, das im Ermessen der Gemeinde liegt, nur ausgeübt werden, wenn es durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt ist.

Erweiterung des Vorkaufsrechts wirft rechtliche Fragen auf

Die nun geplante Erweiterung des Vorkaufsrechts um den neuen § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 9 BauGB ist dazu geeignet, den Anwendungsbereich des Vorkaufsrechts über seine bisher rein städtebauliche Funktion hinaus zu erweitern. Diese wirft aber zugleich grundlegende rechtliche Fragen auf. Das liegt auch daran, dass die vorgesehenen Tatbestandsmerkmale weit formuliert und stark auslegungsbedürftig sind. Den Gemeinden sind somit erhebliche Bewertungsspielräume eröffnet. Das trifft selbst dann zu, wenn die Hürden für das neue Vorkaufsrecht wohl höher liegen werden, als es von einigen Kritikern angenommen wird. So müssen sowohl das bauplanungsrechtliche Ziel einer sozial stabilen Bewohnerstruktur oder die Eignung des Gebiets zur Befriedigung der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung gefährdet sein als auch die konkreten Bestrebungen des Käufers gegen die freiheitlich-demokratische Grundordnung nachgewiesen werden. Es müssen laut Gesetzesbegründung zumindest tatsächliche Anhaltspunkte dafür festgestellt werden, „dass der Käufer gerade der kriminellen Struktur Vorschub leistet oder gerade die verfassungswidrigen Bestrebungen nachträglich unterstützt, deren (drohende) Dominanz die genannten städtebaulichen Negativwirkungen auslöst“.

Um festzustellen, ob diese Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht vorliegen, sollen die Gemeinden durch einen neuen § 208a BauGB die Möglichkeit bekommen, eine Anfrage bei den einschlägigen Sicherheitsbehörden nach § 5 Abs. 5 Satz 1 Waffengesetz (WaffG) zu stellen. Da die Gemeinden selbst kaum über entsprechende Erkenntnisse verfügen dürften, sind sie auf solche Auskünfte angewiesen. Besonders kontrovers wird in diesem Zusammenhang darüber diskutiert, dass die Gemeinden auch Anfragen bei den Verfassungsschutzbehörden stellen dürfen. Dafür soll konsequenterweise auch die die Übermittlung von personenbezogenen Daten durch das Bundesamt für Verfassungsschutz an inländische öffentliche Stellen entsprechend angepasst werden. Danach soll das Bundesamt für Verfassungsschutz personenbezogene Daten auch übermitteln dürfen, damit die Gemeinden überhaupt erst prüfen können, ob die Voraussetzungen für das neue erweiterte Vorkaufsrecht vorliegen. Eine konkrete Gefahr ist nach dem Gesetzentwurf an dieser Stelle nicht notwendig, es genügen Verdachtsmomente und einige Anhaltspunkte. Dabei stellt die mit der Anfrage an die Sicherheitsbehörden verbundene Erhebung, Übermittlung und Nutzung zum Teil sensibler Daten eine staatliche Informationsverarbeitung dar, die durch den Einzelnen nicht mehr kontrollierbar ist. Ob dieser Eingriff in das vom Grundgesetz geschützte Recht auf informationelle Selbstbestimmung durch die – möglicherweise – städtebauliche Verhinderung von extremistischen und kriminellen Strukturen gerechtfertigt wird, könnten Gerichte hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit bezweifeln.

Instrument um „wehrhafte Demokratie“ zu stärken

Und dennoch: Es ist richtig, dass der Gesetzgeber ein Instrumentarium bereitstellt, um Fehlentwicklungen auch auf lokaler Ebene entgegenwirken zu können. Wenn das Schlagwort der „wehrhaften Demokratie“ keine Worthülse bleiben soll, dürfen entsprechende Bemühungen, alle staatlichen Ebenen wehrhaft zu ertüchtigen, nicht schon an abstrakten rechtlichen Bedenken im Vorfeld scheitern. Schließlich ist mit der Schaffung des gesetzlichen Instrumentariums noch nichts darüber gesagt, ob seine Voraussetzungen im konkreten Einzelfall auch tatsächlich vorliegen. Zudem steht denjenigen, die durch das erweiterte Vorkaufsrecht betroffen werden, der Rechtsweg offen, so dass das Handeln der Gemeinden gerichtlich überprüft werden kann.