Jährlich müssen rund 320.000 Wohnungen in Deutschland gebaut werden. Diesen Bedarf prognostiziert das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung für die nächsten Jahre. Um Wohnbauprojekte schneller realisieren zu können, hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus“ – den Bau-Turbo – beschlossen. Das Gesetz sieht Erleichterungen für Ausnahmen vom Bebauungsplan, die Zulässigkeit von Wohnnutzungen im unbeplanten Innenbereich sowie Abweichungen über eine befristete Experimentierklausel vor. All das kann aber nur möglich werden, wenn die Gemeinde im Einzelfall ausdrücklich zustimmt. Sie entscheidet, ob und wie der Bau-Turbo vor Ort zum Einsatz kommt. Das eröffnet den Gemeinden neue Chancen, um ihre Wohnraumpolitik aktiv zu gestalten. Im Umkehrschluss bedeutet dies aber auch, dass klare Zielvorstellungen sowie Regelungen über Zuständigkeiten und Abläufe existieren müssen.

In der Praxis spielt der Bau-Turbo vor allem bei Nachverdichtungen, der Umnutzung bestehender Gebäude und der Schließung von Baulücken eine bedeutende Rolle. Typische Fälle sind Dachaufstockungen in bestehenden Wohngebieten oder die Umwandlung leerstehender Büroimmobilien in Wohnraum. Hier kann der Bau-Turbo helfen, vorhandene Strukturen besser zu nutzen und Genehmigungsverfahren zu verkürzen, ohne stets ein vollständiges Bauleitplanverfahren durchführen zu müssen.

Insgesamt erweitert der Bau-Turbo die bisherigen gesetzlichen Spielräume. So können Ausnahmen von Festsetzungen eines Bebauungsplans leichter zugelassen und auf mehrere vergleichbare Vorhaben erstreckt werden. Im unbeplanten Innenbereich können Wohngebäude auch dann genehmigt werden, wenn sie sich nicht vollständig in die vorhandene Bebauung einfügen, solange die städtebauliche Vertretbarkeit insgesamt gewahrt bleibt. Besonders weit reicht die bis Ende 2030 befristete Experimentierklausel. Sie erlaubt es Gemeinden, bei Wohnungsbauvorhaben von zahlreichen Vorschriften des Baugesetzbuchs abzuweichen, sofern Nachbarinteressen berücksichtigt werden. So können Kommunen etwa in neuen Quartieren alternative Mobilitätskonzepte, reduzierte Stellplatzanforderungen oder neue Formen der Nutzungsmischung erproben.

All diese Erleichterungen setzen voraus, dass die Gemeinde dem Vorhaben zustimmt. Bleibt die Zustimmung aus, verbleibt das Projekt im regulären baurechtlichen Rahmen mit den bekannten Prüfmaßstäben und Fristen. Die Zustimmung ist damit nicht nur eine formale Beteiligung, sondern der zentrale Hebel dafür, dass der Bau-Turbo überhaupt zur Anwendung kommt.

Die Rollenverteilung im Verfahren ist klar definiert: Die Baugenehmigungsbehörde prüft, ob das Vorhaben die gesetzlichen Anforderungen erfüllt – etwa zu Abstandsflächen, Brandschutz, Stellplätzen oder Immissionsschutz. Die Gemeinde entscheidet, ob das Projekt in ihre städtebaulichen Konzepte und Entwicklungsziele passt. Ihre Zustimmung ist eine eigenständige, politisch geprägte Entscheidung im Rahmen der Planungshoheit, die verfassungsrechtlich geschützt ist. Sie muss sich an örtlichen Zielen orientieren, nachvollziehbar begründet sein und darf nicht willkürlich wirken, wenn sie gegenüber der Bauherrschaft und vor Gericht Bestand haben soll.

Diese Stellung der Gemeinde hat der Verwaltungsgerichtshof Mannheim mit einem Urteil vom 6. November 2025 (Az. 5 S 695/24) hervorgehoben. In dem Verfahren ging es um ein Mehrfamilienhaus in Karlsruhe, das mithilfe des Bau-Turbos realisiert werden sollte. Obwohl die Bauaufsicht den Antrag unter diesem Regime prüfte, scheiterte das Vorhaben daran, dass die Stadt keine Zustimmung erteilte. Der Gerichtshof stellte klar, dass ohne ausdrückliche kommunale Zustimmung die Instrumente des Bau-Turbos nicht greifen. Die Gemeinde behält damit die Steuerungsfunktion über die Wohnbebauung in ihrem Gebiet.

Mit dem Bau-Turbo erhöhen sich zugleich die organisatorischen Anforderungen in der Gemeinde. Besonders relevant ist die Dreimonatsfrist: Fordert die Genehmigungsbehörde die Gemeinde zur Zustimmung auf, muss diese innerhalb von drei Monaten entscheiden und die Entscheidung mitteilen. Reagiert sie nicht, gilt die Zustimmung als erteilt – mit der Folge, dass die Gemeinde ihr Mitspracherecht verliert und keine inhaltlichen Vorgaben mehr machen kann. Angesichts begrenzter personeller Ressourcen erfordert dies klare interne Abläufe und Zuständigkeitsregelungen.

Dabei legt das Gesetz nicht fest, welches Organ die Zustimmung erteilen soll. Ob der Bürgermeister, Ausschuss oder Gemeinderat zuständig ist, bleibt der kommunalen Organisation überlassen. Angesichts der Tragweite der Entscheidung – Ausübung von Planungshoheit und langfristige Weichenstellung für die städtebauliche Entwicklung – sollten Gemeinden die Zuständigkeit eindeutig in ihrer Hauptsatzung, den Geschäftsverteilungsplänen oder internen Dienstanweisungen regeln. Formale Fehler im Zustimmungsverfahren können die Rechtssicherheit späterer Entscheidungen empfindlich beeinträchtigen.

Inhaltlich muss die Zustimmung kein bedingungsloses „Ja“ sein. Die Gemeinde kann ihre Zustimmung auch mit Bedingungen oder Auflagen verbinden, etwa zu Quoten geförderter Wohnungen, Anforderungen an Gestaltung und Nutzung oder Beiträgen zur sozialen und technischen Infrastruktur. So wird die Zustimmung selbst zum Steuerungsinstrument. Sinnvoll ist es, Kriterien und typische Bedingungen vorab zu definieren und politisch zu legitimieren, um in gleich gelagerten Fällen einheitlich und transparent entscheiden zu können.