Eine Wohnnutzung, die nach der Baunutzungsverordnung nur aufgrund einer ausdrücklichen planerischen Entscheidung zulässig wäre, kann nicht ohne Weiteres zur Prägung eines faktischen Kerngebiets beitragen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts hervor

(Az. 4 C 2/24 vom 20.05.2025). In dem Verfahren hatte eine Spielhallenbetreiberin gegen die Stadt geklagt, die ein Geschäftsgebäude zur Spielhalle umnutzen wollte und einen negativen Vorbescheid erhalten hatte. Sowohl vor dem Verwaltungsgericht als auch in der Berufungsinstanz hatte die Spielhallenbetreiberin Recht bekommen.

Das Bundesverwaltungsgericht gab jedoch nun der beklagten Stadt Recht und hob das Urteil des Verwaltungsgerichts auf. Nach Auffassung des Gerichts steht die Annahme, dass ein faktisches Kerngebiet auch bei einer nicht unerheblichen Wohnnutzung vorliegt, nicht in Einklang mit der Regelungssystematik der Baunutzungsverordnung und des § 7 BauNVO. Danach ist ein Kerngebiet dadurch gekennzeichnet, dass dort vorwiegend Handelsbetriebe und zentrale Einrichtungen der Wirtschaft angesiedelt sind. Ein faktisches Kerngebiet ist ein unbeplanter Ortsteil, der in seiner Bebauung und Nutzung dem typischen Kerngebiet ähnelt. Es könne aber nicht einfach auf die Eigenart der näheren Umgebung verwiesen werden, um die Zulässigkeit des Vorhabens zu beurteilen (§ 34 Abs. 2 BauGB), so das Gericht. Vielmehr komme es darauf an, ob die Baunutzungsverordnung eine planerische Entscheidung der Gemeinde vorsieht. Dieser Planvorbehalt darf bei der Einordnung als faktisches Kerngebiet nicht übergangen werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat den Fall deshalb an das OVG zurückverwiesen.