Bauen ist teuer. Es sind nicht nur die höheren Grundstücks-, Material- und Finanzierungskosten, die die Baukosten steigen lassen, sondern vor allem auch technische Standards und die damit verbundenen Haftungsrisiken.  Das betrifft den Wohnungsbau ebenso wie kommunale Hochbauprojekte, gewerbliche Vorhaben und soziale Infrastruktur. Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz will, dass bauen wieder bezahlbarer wird. Es hat deshalb einen Referentenentwurf für einen gesetzlichen Basisstandard, den sogenannten Gebäudetyp E, vorgelegt. Der Entwurf zielt darauf ab, dass  bedarfsgerechte und kostengünstigere Standards einfacher und rechtssicher vereinbart werden können.

Dabei geht es beim Gebäudetyp E nicht darum, eine neue Gebäudeklasse zu schaffen oder Sicherheitsanforderungen abzusenken. Vielmehr soll der zivilrechtliche Maßstab besser auf die  geschuldete Bauqualität abgestimmt werden.

Hohe technische Standards zur Absicherung

Nach geltendem Recht richtet sich die Mangelfreiheit zunächst nach der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit. Fehlt eine konkrete Vereinbarung, wird regelmäßig der bei vergleichbaren Gebäuden übliche technische Standard geschuldet. Hierzu zählen grundsätzlich die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Das öffentliche Baurecht kann demgegenüber geringere Anforderungen stellen. Eine Abweichung vom üblichen zivilrechtlichen Standard ist somit zwar möglich, muss bislang aber besonders sorgfältig vereinbart und erläutert werden. Viele Beteiligte orientieren sich deshalb vorsorglich an hohen technischen Standards, auch wenn diese für die konkrete Nutzung nicht erforderlich sind.

Hier setzt der Gebäudetyp E an. Die Parteien eines Bauvertrags über die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes oder Gebäudeteils sollen künftig schriftlich vereinbaren können, dass der gesetzliche Basisstandard gilt. Erfasst sind dabei nur Gebäude im engeren Sinne, also keine Mauern oder Brücken. Das Regelungsmodell soll auch auf Architekten- und Ingenieurverträge sowie auf Bauträgerverträge Anwendung finden.

Unterschied zwischen Mindestanforderungen und Qualitätszielen

Künftig soll die Einhaltung der jeweils geltenden Technischen Baubestimmungen eines Landes zugleich darüber entscheiden, ob ein Mangel im zivilrechtlichen Sinne vorliegt. Dies betrifft insbesondere Anforderungen an Standsicherheit, Brandschutz, Schall-, Wärme- und Gesundheitsschutz sowie die Sicherheit bei der Nutzung. Ein höherer Standard bleibt dennoch möglich, muss dann aber ausdrücklich vereinbart werden. Soll ein Gebäude etwa einen über die Technischen Baubestimmungen hinausgehenden Schallschutz aufweisen, muss dies Teil der Leistungsbeschreibung sein.

Für Merkmale, die nicht durch Technische Baubestimmungen geregelt sind, soll grundsätzlich weiterhin der übliche Qualitätsstandard maßgeblich bleiben. Der Referentenentwurf nennt beispielhaft Inneneinrichtung, Elektroinstallation und Außenfassade. Eine Abweichung soll künftig jedoch einfacher möglich sein: Es genügt ein deutlicher, hervorgehobener Hinweis in Textform, aus dem die konkret abweichenden Merkmale hervorgehen.

Der Entwurf erleichtert damit die Vereinbarung eines niedrigeren oder anders ausgestalteten Standards. Er entbindet die Beteiligten aber nicht von einer klaren Festlegung der geschuldeten Beschaffenheit. Entscheidend ist nicht nur, welchen Standard die Parteien erreichen wollen, sondern auch, welche Anforderungen bewusst nicht geschuldet sein sollen.

Der Gebäudetyp E ändert nichts am öffentlichen Baurecht

Der Gebäudetyp E betrifft ausschließlich das zivile Bauvertragsrecht. Bauordnungsrechtliche Mindestanforderungen gelten unverändert. Er schafft weder Ausnahmen von Technischen Baubestimmungen noch eine neue Grundlage für die Erteilung von Baugenehmigungen. Auch die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens muss nach wie vor uneingeschränkt geprüft werden. Dies betrifft insbesondere die Vereinbarkeit mit dem Bebauungsplan, die Erschließung, Belange des Immissions- und Umweltschutzes sowie gegebenenfalls Ziele der Raumordnung. Soweit ein Vorhaben von Technischen Baubestimmungen abweichen soll, muss diese Abweichung nach dem jeweiligen Landesbauordnungsrecht zulässigen und genehmigt sein.

Für Kommunen ist diese Trennung besonders wichtig: Der Gebäudetyp E kann die vertraglich geschuldete Qualität beeinflussen, nicht aber die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit eines Vorhabens.

Neue Spielräume für Kommunen und Vorhabenträger

Der Entwurf kann Kommunen und Vorhabenträgern neue Spielräume eröffnen. Dies gilt insbesondere für Wohnungsbauvorhaben, Verwaltungsgebäude und vergleichbare Standardbauten. Anforderungen können künftig bewusster danach unterschieden werden, ob sie für Sicherheit, Genehmigungsfähigkeit und konkrete Nutzung erforderlich sind oder ob sie vor allem einem üblichen Komfort- und Ausstattungsniveau entsprechen.

Der Gebäudetyp E darf allerdings nicht als pauschales Sparmodell verstanden werden. Der bauordnungsrechtliche Mindeststandard ersetzt keine sorgfältige Bedarfsplanung. Das gilt besonders für Schulen, Kindertagesstätten, Pflegeeinrichtungen und Gebäude mit besonderen Anforderungen an Akustik, Barrierefreiheit, Hygiene, Lüftung oder Betriebsabläufe. Ob eine einfachere Ausführung sinnvoll ist, hängt stets von Nutzung, Nutzerkreis und Betriebskonzept ab. Werden Qualitätsanforderungen ohne belastbare Bedarfsanalyse reduziert, drohen spätere Nutzungskonflikte, Nachträge oder Auseinandersetzungen über Mängel.

Besondere Bedeutung erhält daher die Vergabe- und Vertragspraxis. Allgemeine Hinweise auf eine „einfache Bauweise“, eine „reduzierte Ausstattung“ oder den „Gebäudetyp E“ dürften nicht genügen. Leistungsbeschreibung, Planung und Vertrag müssen eindeutig erkennen lassen, welche Beschaffenheit geschuldet ist und in welchen Punkten das Vorhaben vom sonst üblichen Standard abweicht.

Für überregional tätige Vorhabenträger bleibt zudem zu berücksichtigen, dass die Technischen Baubestimmungen landesrechtlich geprägt sind. Der zivilrechtliche Basisstandard kann daher je nach Standort des Gebäudes unterschiedlich ausfallen.

Mehr Gestaltungsspielraum, aber kein Verzicht auf Planung

Der Referentenentwurf greift ein praktisches Problem auf. Die zivilrechtliche Unsicherheit bei Abweichungen von üblichen Standards kann kostengünstige und innovative Bauweisen hemmen. Die Anknüpfung an die Technischen Baubestimmungen ist deshalb grundsätzlich sachgerecht. Sie wahrt die bauordnungsrechtlichen Schutzanforderungen und schafft zugleich mehr Klarheit für die Vertragsparteien.

Die Regelung wird Konflikte jedoch nicht vollständig vermeiden. Auch künftig kann streitig sein, ob ein Hinweis auf eine Abweichung ausreichend deutlich ist oder welcher Standard bei vergleichbaren Gebäuden üblich ist. Eine präzise Planung und nachvollziehbare Dokumentation bleiben daher unverzichtbar. Der Gebäudetyp E kann Baukosten nur dann nachhaltig senken, wenn die gewählten Standards zur Nutzung, zum Standort und zum Betriebskonzept passen. Die rechtliche Vereinfachung ersetzt keine belastbare Projektsteuerung.